震惊了！刚刚李克强总理在两会发话，70年住宅无需申请，自动续期！那么不少买了40年产权公寓的居民，产权续期问题，究竟是如何？刚刚央视报道中说，40年或50年产权到期后无法自动续期，若申请续期被驳回，不仅土地收归国有，连房子都有可能被国家收回。

　　一、央视：40年产权到期后无法自动续期

　　北京“商住房”政策已经全面收紧，央视财经频道又给商改住项目浇了盆冰水(还真不是冷水)——在央视的报道中，法学专家称，所谓的商住房，40年或50年产权到期后无法自动续期，若申请续期被驳回，不仅土地收归国有，连房子都有可能被国家收回。

 
(央视报道截屏)

　　按照北京市不动产法研究会副会长尹飞的说法，由于“商住房”本身并非住宅性质，一般是商业用地或工业用地，按照《物权法》相关规定，住宅性质的住房土地在70年产权到期后自动续期，而商业供地或工业用地不仅土地使用期只有40年或50年，而且到期后需要主动申请续期，续期也有可能被驳回。如果没有主动续期或申请续期被驳回，不仅土地产权要被国家收回，连房子也可能会被国家无偿收回。

　　注意，是无偿！无偿！无偿！重要的事情说三遍。

　　二、“商住房”项目硬伤无法避免

　　而从正常的房产开发及销售的流程来看，从拿地到开发到销售到建成再到首位房主拿到房本，基本得3到5年。在北京已经全面收紧的商业项目政策中(此政策与住宅限购不同，应该不会再一两年内解除，而是很可能成为长期政策)，房屋转手也需要时间。由于商业项目交易成本高，增值幅度低，再出手很难。业内人士认为，如果以40年产权为上限，基本上“商住房”的第三位房主接手后就很难再出手了。

　　据四点儿所知，目前“商住房”的购买者绝大多数为投资客。据北京东南五环一著名房企开发的“商住房”项目销售人员透露，该项目九成以上的购房者为投资客，真正自己自住的购房者极少。这下这些投资客很可能会沦为为银行打工的下场，甚至可能直接砸在手里。

　　值得注意的是，住建部此前专门点名表扬北京在住房限购方面的举措，坊间也多次传出其他地区可能效仿北京限购措施的消息。如果其他地区跟进，“商住房”这种在限购措施下诞生的“怪胎”，很可能逐渐绝迹。

　　三、“商住房”项目内部与公寓及酒店相似

　　不过话说回来，这些年房产商各种钻空子，之前通过“商住房”规避限购措施也转了个盆满钵满，甚至推高了楼市，让政府头疼不已。这一下北京基本卡死“商住房”，也算是给地产开发商和投资客们敲了个警钟——出来混，早晚要还的。

　　四、擦亮眼睛“公寓”选择不能盲目！

　　140年还是70年？区别在哪？

　　目前国家对土地使用年限的划分一般分为：

　　而居住型公寓的用地类别归属为住宅用地

　　这也就意味着70年产权公寓

　　尽管名为公寓，其用地性质依旧为住宅类产品

　　而非商业用地，40年产权公寓

　　则属于商业用地性质，也就是我们常说的酒店式公寓

　　PK第一回合：土地使用性质

　　70年产权公寓土地使用性质其实为住宅

　　40年产权公寓土地使用性质其实为非住宅

　　PK第二回合：银行按揭贷款首付比例

　　70年产权公寓首付享受住宅待遇

　　40年产权公寓首付50%起

　　PK第三回合：银行按揭贷款年限

　　70年产权公寓最长按揭年限30年

　　40年产权公寓最长按揭年限10年

　　PK第四回合：公积金贷款

　　70年产权公寓可办理公积金贷款

　　40年产权公寓不可办理公积金贷款

　　PK第五回合：生活成本

　　70年产权公寓水电、暖气、宽带等均按民用标准收费

　　40年产权公寓水电、暖气、宽带等均按商用标准收费

　　看完以上五个回合的PK

　　你是不是也吃了一惊？

　　原来70年和40年差的不仅仅是30年！

　　所以如果您准备入手公寓

　　一定要看清产权问清年限

　　特别是想购入公寓做投资的购房者

　　一定要注意下面这最重要的一点！

　　出售时所交税费

　　70年产权公寓出售时所交税费：

　　2年之内转售缴纳差价的5%增值税(2年以上免征)和1%个人所得税；契税要交全款的1%-4%。

　　40年产权公寓出售时所交税费：

　　两种收税方式自选：(1)全额的25.6% ；(2)差价的55.5%、包括30%增值税、20%个人所得税、5.5%营业税；契税要交全款的4%。

　　40年产权公寓出售弊端：

　　这种40年产权的房子，最大的投资风险，在于将来转手时，要支付较高的税费。

　　以一套总价50万元的40年产权房子购入两年，以100万元卖出为例。以全额的25.6%来算税费要缴纳25.6万元税费；以差价的55.5%来算则需缴纳27.75万的税费；同时两种方式均需缴纳4万元的契税。

　　2那么，商办公寓优势在哪？

  限购之后，大批买房人失去购买住宅的资格，而还拥有资格的买房人在选择住宅时也更加谨慎，不敢轻举妄动，相比之下，商办公寓不限贷不限购，因此有不少客户开始选择商办类公寓投资。

  就今日探盘来看，不少客户都是外地购房者，而他们由于受到合肥限购条件影响，很多客户选择40年产权公寓进行投资。

  小编也总结出商办公寓以下几点优势：

　　1.价格便宜，商办类公寓的价格基本上是周边住宅价格的一半，目前合肥最高的商办公寓单价在12000-13000左右(精装)，有些毛坯仅仅一平方八九千元；

　　2.项目产品多为精装，算上精装成本价格比住宅的一半还要便宜；

　　3.投资门槛低，首付20万、30万基本上都可以投资，住宅没有这么低首付；

　　4.优惠多，折扣大或者包租等，风险小；

　　5.出租回报高，一般出租回报都会超过5%，远超住宅；

　　6.租金基本上可以支付月供，压力小

　　3那么人在买40年产权公寓？

　 而在今日探盘中，小编也发现购买商办公寓的客户基本都以投资为主，但是像前期疯狂时一买就一整层的客户已经基本不多见，主要是以单套投资为主。

　 小编也总结以下几类客户：

　　①：手上只有小额资金的外地客户，限购导致无法在合肥市区购买住宅产品，因此限购之后只能购买商办类公寓;

　　②：已购买过住宅的本地客户，购买商办类公寓多元化配置资产;

　　③：单身的年轻自住客户，由于合肥住宅性质的公寓价格普遍较高，想在结婚前有属于自己的居所。

　　④：想和子女在同一城市生活，但又不想与子女同住一间房的父母。  

　　⑤：长线投资客户，以租养贷，不急于变现的客户。

　　五、合肥公寓整体租金25元/㎡

　　公寓的租金主要是由地段与用途决定的，位于合肥城市中心地段的公寓，无论是商办还是住宅型，平均租金都能达到30元/㎡/月。位于核心商圈的商办公寓，租金甚至能达到35元/㎡/月。

　　合肥市场上租金较低的公寓，多为低档的住宅公寓，整体租金水平在25元/㎡/月以下，租金增长率较低，整体租金增长空间有限。不过，由于市场开发量逐渐减少，这类公寓的租用群体量是比较大的，公寓的空置率相对较低。

　　合肥近几年建的公寓以中高档为主，这些公寓由于品质与服务相对较高，租金水平基本保持在25㎡/元/月以上，高档公寓租金水平保持在34元/㎡/月左右。高档公寓目前在合肥市场属于创新型产品，发展年限较短，相对较为稀缺，市场需求呈逐步上扬趋势。

　　六、投资并非一本万利！这5点必须注意

　　正是因为商办公寓的优缺点都非常明显，如何选择一个靠谱的商办公寓也是一件需要仔细考虑的事。

　 并非目前市场上价格低的项目就一定具备最大的升值空间，而一些高价的项目也并非不能入手，关键还要从地段、物业、回报比等多个方面考量。

　　1、地段：

　　有钱租商务公寓的人，会更注重公寓周边配套和交通，比如是否靠近公交站地铁站，周边是否有便利店、超市、丰富的饭店和商场等。

　　目前，投资回报率最高的公寓房项目大多集中在市中心。尽管价格相对会很高，但可预期的租金也会很高。

　　2、物业：

　　由于购买公寓基本上算是一种长线投资，所以开发商的实力和物业服务公司的管理水平，也将是决定租值的关键。

　　对于租客而言，如果不能提供贴心的物业管理服务、良好的安防环境和先进的配套设备，他们何不选择住宅小区呢。

　　3、精装：

　　投资客之所以买公寓型产品，也有一方面是因为这类产品有基本装修，不必太费心机搞装修。

　　如果公寓的装修是由设计师精心打造，再配齐家具家电，就更利于吸引高端租客。

　　4、户型：

　　首选小户型。一般而言，小户型适合租住、开小公司，而户型越大，则总价高，投资成本越高，出租越不易，单位租金也很难提的上去。

　　5、回报比：

　　算总价，算首付，算月供，算租金，回报率越高，投资价值越大。

　　投资型产品，回报率永远是第一位的。每个楼盘，根据租金水平预测和买入成本，再结合每月还贷，投资回报率一目了然。